אבנר הייזלר: הינה סוגי דירות להשקעה למעצבים, אדריכלים ואומנים

אם אתם מגיעים מעולם היצירה – אדריכלים, מעצבי פנים או אומנים – יש לכם ביד קלף סודי שרוב האנשים יכולים רק לחלום עליו. בזמן שמשקיעים רגילים רואים קירות מתקלפים, אתם רואים קנבס חלק. העין המקצועית שלכם שמזהה פוטנציאל בחללים מאתגרים היא נכס כלכלי אדיר. הינה סוגי דירות להשקעה ואיך הכישרון שלכם הופך כל נכס להזדמנות רווחית במיוחד.

למה ליוצרים ואנשי עיצוב כדאי להשקיע בנדל"ן?

הכנסה מעסק יצירתי היא לפעמים כמו רכבת הרים – חודש אחד עמוס בפרויקטים יוקרתיים וחודש לאחר מכן שקט יותר. דירה להשקעה מייצרת שקט נפשי בדמות זרם מזומנים חודשי יציב שמנתק את התלות שלכם בלקוח הבא. בנוסף לכך, היתרון המעשי שלכם פשוט עצום. אבנר הייזלר טוען שאנשי חזון ותכנון יכולים לחסוך הון עתק בעלויות ההשבחה. אתם מכירים את הספקים, שולטים בתוכניות ויודעים לנהל אנשי מקצוע. נקודת הזינוק הזו שונה לחלוטין מזו של המשקיע הממוצע, והיא מאפשרת לכם למקסם רווחים בצורה חכמה ויעילה.

סוגי דירות להשקעה לפי מצב הנכס

דירה חדשה מקבלן – הטאץ' שלכם מהיסוד

רכישת נכס על הנייר או דירה חדשה מציעה ראש שקט. יש לכם אחריות חוקית על הבנייה, המערכות חדישות ותקני הבטיחות מחמירים. למעצבים ואדריכלים, מדובר בהזדמנות מצוינת להשפיע על התוכניות עוד בשלב השינויים מול הקבלן ולייצר נכס ייחודי. מצד שני, מחירי הרכישה גבוהים והתשואה הראשונית נמוכה, ולכן זהו נתון שחובה לשקלל מראש.

דירת יד שנייה – מגרש המשחקים המקצועי

כאן הניצוץ המקצועי שלכם נכנס לפעולה. נכס ישן, מוזנח ובעל חלוקה פנימית גרועה מרתיע קונים רגילים, אבל בשבילכם הוא מכרה זהב. רכישה במחיר נמוך ושיפוץ ממוקד יכולים להקפיץ את ערך הנכס בצורה בולטת. מנגד, מציין הייזלר שהאתגר הגדול פה הוא דיוק באומדן עלויות. הפער בין התלהבות אומנותית לבין עלויות שיפוץ בפועל הוא המקום שבו משקיעים לא מנוסים מאבדים כסף.

סוגי דירות להשקעה לפי גודל ומטרה

דירות קטנות – היעילות המנצחת

דירות סטודיו ושני חדרים הן המוצרים המבוקשים ביותר בשוק הנדל"ן. הן מושכות קהל רחב של סטודנטים, זוגות צעירים ואנשי הייטק, בעיקר במרכזי הערים הגדולות. עלות הכניסה אליהן נוחה והתשואה השנתית נעה לרוב בין 4% ל-5%. לפי אבנר, מומחה בעל ניסיון עשיר, שילוב של תכנון נכון ועיצוב קומפקטי יגרום לחלל של 30 מ"ר להרגיש כמו סוויטה מרווחת שמעלה את הביקוש לנכס מייד.

דירות בינוניות – שקט נפשי לטווח ארוך

נכסים בני 3 או 4 חדרים פונים בעיקר למשפחות. היתרון הגדול כאן הוא יציבות. משפחות נוטות להישאר בנכס שנים ארוכות, דבר שמפחית את כאב הראש של תחלופת שוכרים ותקופות שבהן הנכס עומד ריק. התשואה האחוזית מעט נמוכה יותר מאשר בדירות קטנות, אבל היציבות מפצה על כך. כדאי להתייעץ עם מומחים בעסקי השקעות כדי להבין איך להתאים את מבנה הדירה לצרכים המשתנים של קהל היעד המקומי בכל שכונה.

דירות יוקרה – הבמה שלכם להצטיין

זהו המקום שבו הכישרון האומנותי שלכם הופך למוצר פרימיום. נכס המעוצב ברמה אדריכלית גבוהה עם תאורה נכונה וחומרים משובחים, מושך שוכרי קצה, דיפלומטים או קהל אמיד ב-Airbnb. האנשים האלה מוכנים לשלם סכומים גבוהים לחוויית מגורים ייחודית. יחד עם זאת, מסביר אבנר הייזלר שהסיכון המרכזי בקטגוריה הזו הוא קהל יעד מצומצם, דבר שעלול להוביל לזמן ארוך יותר במציאת השוכר המתאים.

כך הכישרון שלכם שווה כסף קשיח

הראייה המרחבית שלכם משנה את כללי המשחק הפיננסיים:

• אדריכלים יכולים לזהות בקלות זכויות בנייה לא מנוצלות, אופציה להרחבה חוקית או חלוקה מחדש של חללים שמשקיע רגיל יפספס לחלוטין.
• מעצבי פנים יודעים להלביש את הנכס בסטיילינג נכון ולצלם אותו בצורה שתבלוט מייד בלוחות המודעות ובפלטפורמות ההשכרה.
• אומנים יכולים לשלב אלמנט ויזואלי מקורי, כמו קיר כוח ייחודי או פריט נגרות בהתאמה אישית, שהופך דירה סטנדרטית לנכס נחשק.

איך תבחרו את סוג הדירה הנכון בשבילכם?

לפני שיוצאים לדרך, הגדירו את המטרות הכלכליות שלכם. האם המטרה היא תזרים חודשי שוטף או השבחה חכמה למטרת מכירה עתידית? בדקו את מחירי הנדל"ן באזורי הביקוש, בחנו את יחס ההיצע והביקוש ואל תשכחו את היבטי המיסוי. הכנסה משכירות עד תקרת חוק מסוימת פטורה ממס בישראל, אבל חובה להביא בחשבון גם את מס הרכישה ואת מס השבח שמשפיעים על כדאיות העסקה הכוללת.

לסיכום

עולם הנדל"ן לא חייב להיות אפרורי ומנוכר, ובשבילכם הוא יכול להפוך לפרויקט העיצוב המשתלם ביותר שתעשו. השילוב בין הבנה פיננסית בסיסית לבין החוש האומנתי שלכם מאפשר לכם לייצר נכסים מניבים שעובדים בשבילכם ומעניקים לכם יציבות כלכלית. כל מה שצריך זה לבחור את סוג הנכס הנכון, לתכנן את התקציב במדויק ולצאת לדרך.

שאלות נפוצות על סוגי דירות להשקעה

מה ההבדל המרכזי בין דירת יד שנייה לדירה חדשה מקבלן?

דירה מקבלן מעניקה שקט נפשי בזכות מערכות חדשות ואחריות, אבל המחיר שלה גבוה. דירת יד שנייה זולה יותר ומאפשרת ליוצרים להרוויח מהשבחה ושיפוץ עצמי.

איזה נכס מתאים לבעלי עסק בתחילת הדרך עם תקציב מוגבל?

דירת יד שנייה קטנה (סטודיו או 2 חדרים) באזור עם ביקוש קשיח לשכירות. עלות הרכישה נמוכה, ובעזרת קוסמטיקה עיצובית נכונה אפשר להפיק ממנה רווח נאה.

האם עיצוב פנים באמת מאפשר להעלות את מחיר השכירות?

בהחלט כן. תכנון פונקציונלי וסטיילינג נכון גורמים לנכס להתבלט מעל דירות דומות באותו רחוב ומצדיקים מחיר גבוה יותר.

דירת סטודיו או דירת 2 חדרים – מה עדיף?

הדבר תלוי באזור. במרכזי ערים ובקרבת מוסדות אקדמיים, דירות סטודיו מניבות רווח מצוין. בפריפריה או בשכונות מגורים, דירת 2 חדרים תהיה יציבה ומבוקשת יותר.

האם מומלץ ליוצרים להשקיע בדירות יוקרה?

אם יש לכם את ההון הפנוי והסבלנות הנדרשת – כן. היכולת שלכם לייצר נכס יוצא דופן מעניקה לכם יתרון תחרותי עצום בשוק הפרימיום.

מהם הדברים הכי חשובים שחובה לבדוק לפני הרכישה?

מיקום גיאוגרפי, מצב פיזי של התשתיות, עלויות שיפוץ משוערות, המצב המשפטי והטאבו של הנכס והוצאות נלוות כמו מיסוי ורווחיות ריאלית.